Приветствую Вас Гость | RSS Вторник
24.04.2018, 03:48
СОИНВЕСТОР
общественная 
организация 
правозащиты
Форма входа

Главная Всё о ТСЖ - Форум Регистрация Вход
[Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 1 из 1
  • 1
Форум » Юридические вопросы » Форум соинвесторов » Всё о ТСЖ
Всё о ТСЖ
СоинвесторДата: Суббота, 13.09.2008, 12:39 | Сообщение # 1
активный пользователь
Группа: Администратор
Сообщений: 114
Статус: Offline
За все годы реформы в домах старого фонда, т. е. действительно по инициативе жильцов, создана лишь пара десятков ТСЖ - факт сам по себе впечатляющий. В новостройках же картина обратная. Едва забив колышки на месте будущего дома, застройщик приступает к созданию Товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме - ТВСК. Мероприятие вполне законное: ведь у строящегося дома уже есть "товарищество" - коллектив в лице двух-трех инвесторов. Лишь постепенно, когда жильцы раскупят более 50% площади, ТВСК будет плавно преобразовано в ТСЖ. Есть столичные нормативные акты, где в завуалированной форме рекомендуется создавать ТСЖ. Они направлены на "создание благоприятных условий для добровольного создания ТСЖ". К ним относятся "Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья", утвержденная постановлением правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690; постановление правительства Москвы от 04.08.98 № 592 "О создании государственного унитарного предприятия "Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья" (ГУП "Мосжилкомплекс"). При этом документов, обязывающих создавать ТСЖ, нет и быть не может - это дело добровольное.
После добровольно-принудительного создания ТСЖ жильцам остается лишь избрать правление и председателя товарищества. Впрочем, и это сделают за вас. В лучших традициях проталкивая на учредительном собрании кандидатуру "достойного и проверенного товарища". Доходило и до курьезов, когда председателем товарищества собственников жилья избирался сотрудник компании-застройщика, не живущий и не имеющий собственности в доме.
Способов выкручивания рук покупателям-жильцам предостаточно: во-первых, будущий владелец подписывает договор, в котором есть пункт о том, что он не возражает против создания в доме ТСЖ, либо "поставлен в известность" о том, что ТСЖ будет создано. То есть коммерческая сделка обусловливается вступлением в общественную (слава богу, не политическую) организацию. Во-вторых, покупателю квартиры очень хочется побыстрее в нее вселиться, а сделать это он сможет лишь после того, как застройщик передаст дом в управление ТСЖ либо ДЕЗа. Последние стараются новостройки на баланс сегодня не принимать. Хотя в законодательной базе нет никаких документов, запрещающих это. Возможно, что ДЕЗы руководствуются какими-то внутренними инструкциями, выпущенными опять же с целью "стимулировать создание ТСЖ". Жильцы могут распустить ТСЖ и индивидуально обратиться в ДЕЗ. Но распустить ТСЖ довольно трудно - если товарищество успело заключить с управляющей компанией договор об обслуживании, с ДЕЗ либо другой, то можно и под суд угодить по иску об утерянной выгоде. Разве что самим подать в суд, доказывая, что ТСЖ было создано с нарушениями и не имело права заключать какие-либо договоры.
 
СоинвесторДата: Суббота, 13.09.2008, 12:40 | Сообщение # 2
активный пользователь
Группа: Администратор
Сообщений: 114
Статус: Offline
НУ скажем чего хочет застройщик ?...
Создавая ускоренными темпами ТСЖ, застройщик преследует еще несколько целей. Он хочет оставить за собой первый нежилой этаж, чтобы сдавать его в аренду, а для этого ТСЖ не должно претендовать на него. Конечно, хорошему офису нужна соответствующая управляющая компания. С другой стороны, разделить первый и остальные этажи нельзя: по закону у кондоминиума должен быть один управляющий субъект. (Ни лифт, ни воду двум нянькам не доверишь.)
Второй момент - какую управляющую компанию пригласит ТСЖ. Застройщик заинтересован в том, чтобы это была "правильная" компания – его компания, которая приняла бы дом с недоделками. Нужно признать, что в действительно комфортных домах, не говоря уже о закрытых жилых комплексах, определенность с выбором управляющей компании необходима: трудно представить, что жильцы элитного дома взвалят на себя договоры со службой вывоза мусора, поиски надежного частного охранного предприятия (ЧОПа) и т. п. Тем не менее жители большинства новостроек стремятся к самоуправлению: хлопотно, но значительно дешевле.
Третий момент – если в доме пока нет собственников, то партию «в подкидного дурака» можно разыгрывать сколько угодно и без наказано.
ОДНАКО!
Несмотря на многочисленные "но", уже готовое, т. е. созданное застройщиком, товарищество - большое преимущество жителей в будущих баталиях. Например, с тем же застройщиком: порой недоделки устраняются через суд и годами. Кроме того, особенно часто это случается как раз тогда, когда товарищество оказывается строптивым и выбирает самоуправление, застройщик бросает на произвол судьбы управляющую компанию и продает первый нежилой этаж под офисы и магазины. Конечно, он имеет на это право, но порой прихватывает также холлы, дворницкие, консьержные, кладовые, колясочные-велосипедные и даже дополнительные выходы из здания. Впрочем, послушные ТСЖ от этого страдают и в том случае, когда застройщик остается на первом этаже и сдает его в аренду.
Кстати, одним из инвесторов большинства новостроек с первым нежилым этажом является правительство Москвы, кровно заинтересованное в успешной реформе ЖКХ. Сегодня Законом г. Москвы № 8-28 от 16 апреля 1997 года в качестве специальной льготы для ТСЖ предусмотрено преимущественное право товарищества на приобретение нежилых помещений в кондоминиуме по цене не выше начальной конкурсной цены аналогичных объектов. А где они теперь, кто знает? (Не обольщайтесь: как всегда, есть и приписочка, в данном случае: "...помещений, свободных от обязательств", которая позволяет инвестору сдать первый этаж в аренду или продать, т. е. "обременить обязательствами" еще тогда, когда члены будущего ТСЖ только знакомятся друг с другом.) Увы, в тех немногих случаях, когда инвестор по каким-то причинам готов уступить жильцам первый этаж, товарищество превращается в террариум и от сделки зачастую отказывается. А ведь арендные платежи с первого этажа могли бы в значительной мере, а то и полностью покрыть эксплуатационные платежи жильцов! Но сначала каждый должен выложить несколько тысяч (десятков тысяч) долларов дополнительно "неизвестно подо что"! Знаем, проходили. Но, допустим, верю. А если я завтра свою квартиру захочу продать и добавлю эти тысячи "зеленых" - мою долю на первом этаже - к стоимости квартиры, где и когда я найду еще одного "энтузиаста"? Да и нет у многих этих денег. "Последнее выскребли, - по крайней мере так говорит большинство на собраниях. И добавляют: - Раньше надо было думать".
 
СоинвесторДата: Суббота, 13.09.2008, 12:40 | Сообщение # 3
активный пользователь
Группа: Администратор
Сообщений: 114
Статус: Offline
Отдельная больная тема для ТСЖ - земля. Российские кондоминиумы - это пирамиды, стоящие не на основаниях, а на вершинах: в их состав не входит земля, на которой они расположены (само здание и санитарный минимум, равный удвоенному "пятну" застройки). Даже взяв окружающую территорию в аренду, товарищество не имеет права ее хозяйственно использовать, например разбить автостоянку или поставить легкую торговую палатку, чтобы компенсировать хоть какую-то часть эксплуатационных платежей. Хотя по закону о ТСЖ эта некоммерческая организация имеет право на такого рода деятельность именно с целью покрытия эксплуатационных услуг.
Сегодня выигрывают те... против кого вы. Там, где государственные дотации идут не ДЕЗу, а самоуправляющемуся ТСЖ, которое может заключить договор на обслуживание с кем угодно, ДЕЗ предоставляет вполне приемлемые услуги по ценам в 1,5-2 раза ниже, чем у частных управленческих компаний. Да ещё и аренда и компенсация за нежилые.
- Кто-то должен предоставлять будущим жильцам полную информацию о новостройке, пакет законодательных и подзаконных актов, связанных с продажей и заселением дома. От риэлторов всего этого ждать не приходится: их задача - продать. Поэтому, начиная с рекламного объявления и заканчивая договором купли-продажи, покупатель не понимает, что в действительности за всем этим стоит.
В офисных помещения на первом этаже коммерческие фирмы - собственность ТСЖ, а в некоторых располагаются инженерные службы. По закону о ТСЖ они обязаны платить ТСЖ компенсацию за управленческие услуги. И они не отказываются. Но кто её получает. И есть ли графа в ваших квитанциях на оплату услуг виде «возврат компенсаций ТСЖ» - нет и не будет.
 
Форум » Юридические вопросы » Форум соинвесторов » Всё о ТСЖ
  • Страница 1 из 1
  • 1
Поиск:


Copyright MyCorp © 2018