Приветствую Вас Гость Пятница
16.11.2018, 13:07
ПОТРЕБИТЕЛЬ
ОБЩЕСТВО ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ 
 
 
Форма входа

Главная Перепланировка Регистрация Вход Поиск
Меню сайта

ОН-ЛАЙН КАЛЬКУЛЯТОР 

РАСЧЁТ НЕУСТОЙКИ 

по ФЗ-214 (долевое строительство)

количество дней просрочки: *

стоимость квартиры по договору: *



Наши партнёры
Статистика
ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР
 
 
Что считается перепланировкой?
 
     Переустройство квартиры является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в том числе квартир так называемой "свободной" планировки, требует обязательного согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на перепланировку квартир. Часто типовые планировки квартир не всегда удовлетворяют владельцев квартир, и возникает естественное желание улучшить условия своего жилья, сделать его более комфортным и максимально использовать имеющуюся в собственности площадь. Довольно часто для новостроек изменение положения сан.тех.узлов (изменение положения ванных комнат и туалетов), устройство кухни-гостиной или кухни-столовой, т.е объединение комнат, устройство гардеробных комнат, устройство дополнительных подсобных помещений. Воплощение в жизнь задуманных изменений планировки квартиры влечет за собой, документальное оформление задуманной перепланировки квартир, т.е. получения разрешения на перепланировку квартиры в органах исполнительной власти.         
     Порядок получения разрешений на перепланировку квартир, ограничения по переустройству помещений, порядок проведения самого переустройства, ограничения по производству работ в жилых домах, государственный учет и контроль за переустройством помещений, а также ответственность физических и юридических лиц за несанкционированное переустройство регламентируются следующими законодательными актами: - Закон №37 г. Москвы от 29.09.99"О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". - Закон №22 города Москвы от 7 апреля 2004 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года - Закон № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" - Распоряжение Мэра г. Москвы от 11.04.2000 №378 -РМ "О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовке строительства в г. Москве"
     Перепланировка квартир или изменение планировки квартир, жилых и нежилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса в уполномоченном органе и получения документально оформленного разрешения.
 
Порядок согласования перепланировки
 
     Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения ( легализация перепланировки-юридическое оформление перепланировки квартир) начинается с заказа в органах технической инвентаризации Технического паспорта, действующего Поэтажного плана БТИ и Экспликации, и выпуска лицензированной проектной организацией Технического заключения  (не требуется) и Проекта Переустройства.
     Следующим шагом является формирование пакета документов для подачи в территориальную жилищную инспекцию (проект или эскиз, техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, финансово-лицевой счёт).
     Собранный пакет документов сдается в уполномоченный орган, который после рассмотрения проектной документации и полученных на нее заключений государственных инстанций, выносит решение - Разрешение на перепланировку квартир или мотивированный отказ. Разрешение на перепланировку помещений в рамках действующего законодательства дает право на осуществление ремонтных работ, связанных с перепланировкой квартир т.е изменение планировки.
     Выполнив переустройство квартиры или нежилого помещения по согласованной проектной документации, необходимо зарегистрировать изменения планировки квартиры или нежилого помещения в органах технической инвентаризации (внести изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию) и заменить свидетельство о праве собственности, т.к. меняются характеристики объекта собственности, после согласования перепланировки, новая планировка квартиры считается полностью зарегистрированной.
 
Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10 2011 устанавливают с 1 декабря новые правила согласования перепланировки квартир.
Рассмотрим это постановление подробней.
 
1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования перепланировки с жилищной инспекцией, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации. Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:
 
-установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
 
-устройство (перенос) уборных и ванных комнат (а следовательно и их расширение);
 
- демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;
 
- устройство несущих стен.
- устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
- устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих (за исключением многоквартирных домов типовых серий).
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
- заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
-строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых).
 
-объединение лоджий с внутренними помещениями; (следовательно теперь лоджию можно присоединять к комнате и кухне).
 
-разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);
 
-устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки- толщиной более 10см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150кг/м2) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;
 
-устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
 
-создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится и демонтаж подоконных блоков);
 
     Как видно из списка убраны те перепланировки, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались.
     Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили:
необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты;
демонтажа перегородки, ограждающей газифицированные помещения;
устройство перегородок толщиной более 100мм.
Пока непонятно необходимо ли будет согласовывать перенос кухни по проекту перепланировки. Также непонятно, можно ли теперь присоединять балконы и лоджии к жилым помещениям- запретов на это в постановлении нет (увидим на практике).
     Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше:
сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку,
выполняем ремонт,
вызываем комиссию и
получаем акт о выполненной перепланировке,
вызываем техника БТИ и
получаем новые инвентаризационные планы.
 
2. Эскизы рисовать все же придется. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 19 Приложения 1 необходимо будет получить акт о завершенной перепланировке:
- при производстве работ, не приводящих к увеличению числа жилых комнат- без визуального обследования помещения на основании эскиза, представляемого заявителем.
- при производстве работ, приводящих к увеличению числа комнат – с выходом приемочной комиссии для обследования помещения на соответствие произведенных работ санитарным, техническим и иным нормам, предусмотренным действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
Последний пункт может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют согласования перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами. В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. В итоге ему выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Оказавшись в цунцванге, придется либо возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение либо договариваться с инспектором. Поэтому теперь мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 11 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.
 
3. Новые правила перепланировки позволяют в соответствии с п.20 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:
- они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех).
     Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
- количество планировок для каждой серии очень мало;
- 90% работ, представленных в каталоге, теперь итак не требует согласования с 1 декабря.
     В проектах нигде не представлены перенос кухни, демонтаж подоконного блока, проемы в несущих стенах. Таким образом, по нашему мнению, по типовым проектам можно будет согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.
 
4. В соответствии с пунктом 3.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки теперь необходимо будет прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома. Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо будет согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. Надеемся, что на практике согласование с автором проекта дома будет как и раньше требоваться только при затрагивании несущих или ограждающих конструкций.
 
5. Еще несколько новых (менее существенных) изменений в перепланировке:
5.1. В соответствии с п.3.5.1 Приложения 2 приемочная комиссия состоит из представителей: "- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии); - управляющей многоквартирным домом организации ( в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме затрагивает общедомовое имущество); Заявитель самостоятельно обеспечивает присутствие представителей проектной организации и исполнителя (производителя) работ (при его наличии) при проведении комиссионной проверки”. Таким образом, комиссия состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как с одним человеком всегда проще договориться, чем с тремя.
5.2. В соответствии с п.3.8 и п.3.9 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки. (даже если эти работы не запрещены). То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. Опять же на практике очень надеемся, что здравый смысл позволит согласовать и расширенный санузел.
5.3. Жилищная инспекция будет работать в будни до 21.00.
5.4. Пока на повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и неизвестно, будут ли они применяться далее. В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько виды работ по согласованию перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки оставляет много открытых вопросов, а следовательно каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник будет трактовать их по-разному, так что с большой долей вероятности в их действиях будет присутствовать определенная неразбериха и непоследовательность.
 
     Наши специалисты осуществляют регистрацию перепланировки квартир и оформление разрешения на перепланировку (в том числе ранее выполненную) квартир и нежилых помещений, внесение изменений связанных с перепланировкой квартир.
 
     Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартир:
1. Поэтажный план БТИ;
2. Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
3. Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);
4. Выписка из домовой книги;
5. Финансово-лицевой счет;
6. Техническое заключение с приложенной копией лицензии организации (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
7. Проект перепланировки квартир выполненный лицензированной организацией;
8. Договор на технадзор (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
9. Акт на скрытые работы (в случае проведения переустройства по проекту);
10. Согласование с Пожнадзором (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
11. Согласование с СЭС (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
12. Согласование с Балансодержателем (в отдельных случаях);
13. Согласование с АПУ (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
14. Согласование с Жилищной инспекцией;
15. Согласование с Газовой инспекцией (в отдельных случаях);
16. Согласие соседей прилегающих квартир и собственников (НЕ ТРЕБУЕТСЯ);
 
     Отсутствие разрешения на перепланировку квартиры - это невозможность распоряжаться своей собственностью - осуществлять любые сделки с ней: продажа, дарение, передача в наследство и т. д., наложение штрафов, требование восстановления квартиры в первоначальное состояние и в рамках действующего законодательства допускается возможность лишения права собственности на квартиру и продажа ее с аукциона.
 
     При выполненной перепланировке владелец квартиры обязан:
1. Оформить законным образом переустройство своей квартиры
2. Либо привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий поэтажному плану БТИ и экспликации помещений до перепланировки.
3. Любые аварийные ситуации в доме дают повод сомневаться в непричастности владельца "самостроя", т.е владельца квартиры несогласованной с компетентными службами перепланировкой.
4. Стоимость квартиры с неоформленной перепланировкой даже с хорошим ремонтом, значительно ниже аналогичных предложений на рынке.
5. Неоформленная перепланировка - это предписания, штрафы, иски в суд со стороны надзорных и контролирующих органов - МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ, Технического надзора, МВК.
 
Уважаемые владельцы квартир!
ПОМНИТЕ:
Прежде чем приступить к выполнению ремонтно-строительных работ, следует определить, что необходимо для производства этих работ. Если данные работы требуют разработки проекта, то Проектно-Техническую документацию, следует заказывать в проектной лицензированной организации и получать Разрешение на проведение работ по переустройству, подписанное органом исполнительной власти г. Москвы.
 
 
 
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
 
ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
 
     Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы №560-РМ от 11 ноября 1994года. Перевод в нежилой фонд в г. Москве возможен только на первых этажах жилых строений. Причем необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема), т.к. по Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Решение о переводе жилых помещений в нежилой фонд принимается на заседаниях Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, которая заседает с периодичностью не реже одного раза в месяц в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
     Для рассмотрения вопроса о переводе в нежилой фонд необходимо собрать и предоставить следующие документы:
1. Заявление, с указанием причин перевода.
2. Нотариальные копии правоустанавливающих документов на квартиру.
3. Выписку из ЕГРП.
4. Заключение Госсанэпиднадзора.
5. Заключение Госпожнадзора.
6. Техническое заключение проектной организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях.
7. Из БТИ Ф-1А, Ф-5, поэтажный план и экспликацию.
8. Справку из Управы р-на о том, что дом не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным.
9. Информационное письмо из АПУ о возможности устройства отдельного входа в квартиру.
10. Справку из ЕИРЦ о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
11. Акт технического обследования от балансодержателя здания.
12. Для юридических лиц копии Уставных документов.
13. Для ПБОЮЛ копии Свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговый орган.
(Также комиссия может потребовать дополнительные документы)
 
Порядок и сроки работ по переводу в нежилой фонд.
Сбор документов - 14 дней.
Представление на ГМВК - не реже 1 раза в месяц.
Получение выписки из протокола - до 10 дней.
Определение стоимости перевода (расчет в ГорБТИ) - 5 дней.
Представление документов на Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы - не реже 1 раза в неделю.
Получение выписки из протокола - до 10 дней.
Оплата в бюджет г. Москвы, установленной комиссией суммы - 1 день.
Подготовка и получение Распоряжения о переводе в нежилой фонд - 7 дней.
Внесение изменений в БТИ - 14 дней.
Государственная регистрация перевода в нежилой фонд в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 1 месяц.
Срок перевода помещения в нежилой фонд составляет 4-4.5 месяца.
Окончательным документом является Свидетельство о собственности на нежилое помещение.
 
ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ОТДЕЛЬНОГО ВХОДА.
 
     После перевода квартиры в нежилой фонд, в обязательном порядке необходимо организовать обособленный от жилой части вход в помещение. Устройство отдельного входа относится к реконструктивным работам и оформляется на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 11.04.2000 г. №378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовке строительства в г. Москве» и Распоряжения первого заместителя Премьера Правительства г. Москвы от 22.04.96 г. №503-РЗП, в виде разрешения, подготовленного АПУ округа и оформленное по форме, установленной Москомархитектурой на основании согласованного проекта, что включает в себя:
• заключение Отдела подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста;
• заключение Санэпиднадзора административного округа;
• заключение Госпожнадзора административного округа;
• согласие Балансодержателя дома;
• согласие ФСО России (при необходимости);
• копии правоустанавливающих документов на помещение;
• поэтажный план и экспликация;
• выписка из технического паспорта БТИ (ф. 1а);
• заключение Мосгосэкспертизы;
• согласие ГУП охраны памятников г. Москвы (дома до 1937 года постройки);
• согласование с Департаментом природопользования г. Москвы.
     После получения разрешения на проведение реконструктивных работ, в обязательном порядке необходимо оформить ордер на производство работ в административно-технической инспекции (АТИ) округа. По завершению строительных работ, объект сдается комиссии.
 
 

Copyright MyCorp © 2018